Wer in den Hamburger Orts- bzw. Stadtteilen Klein-Borstel, Wellingsbüttel, Alsterdorf, Fuhlsbüttel oder Ohlsdorf ein Baugrundstück kaufen kann, wähnt sich als Jackpot-Gewinner.Doch die Freude über den Baugrund kann in großen Frust und wirtschaftlichen Schaden enden. Prüfen Sie daher vor einem Kauf folgende Punkte, um von einem bösen Ende verschont zu bleiben.
- Es ist eine Binse, doch deshalb nicht weniger wahr: Was bestimmt den Wert eines Grundstücks? Lage, Lage, Lage! Daher sollte dieser Punkt für Sie ganz am Anfang stehen:
- Ist das Grundstück für Sie persönlich gut gelegen, sprich alle Stationen Ihres Alltags wie Arbeit, Schule, etc sind gut erreichbar?
- Besteht Anschluss an U- und S-Bahn bzw. wenigstens das Busnetz?
- Sind Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf und – wenn Sie Kinder haben – gute Kindergärten und Schulen und ein Allgemeinarzt in der Nähe (zu Fuß oder Fahrrad erreichbar)?
- Gibt es erkennbar Lärm- oder Geruchsbelästigungen durch Gewerbebetriebe? Speziell im Hamburger Norden: Wie stark ist der Fluglärm? Liegt das Grundstück in einer der Einflugschneisen? Prüfen Sie die Situation auch an Werktagen sowie tagsüber und nachts.
- Wie ist der Sonnenlauf? Hat der Garten eine Süd- oder Südwest-Lage? Beschatten Bäume den Grund zu stark?
- Wie ist die Nachbarschaft zu beurteilen? Eher jung oder alt? Eher wohlhabend? Im Zweifel: Einfach mal klingen und sich erkundigen.
- Prüfen Sie mit Genehmigung des Eigentümers das Grundbuch auf eingetragene Lasten, die zu Gunsten Dritter erteilt worden sind (wie Nießbrauch oder Zugangsrechte). Details finden Sie in unserem Immobilien-Lexikonbeitrag Dienstbarkeit.
- Verschaffen Sie sich einen ersten Eindruck vom Preis für das Grundstück über die Bodenrichtwertkarte.
- Ist das Grundstück bereits vollständig erschlossen? Dazu können Sie mit Genehmigung des Eigentümers eine Auskunft anfordern (Wie das geht, steht hier in unserem Lexikonbeitrag über Hamburger Anliegerbeiträge). Und Vorsicht: Manchmal trügt der Schein. Auch ein normal zugängliches Grundstück in städtischer Lage muss nicht zwingend bereits vollständig erschlossen sein. In diesem Fall können erhebliche fünfstellige Kosten auf einen künftigen Eigentümer zukommen.
- Entscheidend sind auch Geologie und Topographie des Grundstücks. Lassen Sie vor einem Kauf unbedingt eine Baugrunduntersuchung vornehmen. So kann die Statik des Bodens und seine Zusammensetzung geprüft werden. Ferner erfahren Sie den Wasserstand. Ergänzen können Sie die Untersuchung um die Analyse auf Altlasten, wenn Sie Grund für einen entsprechenden Verdacht haben (z.B. wenn sich auf dem Grundstück mal eine Gewerbebetrieb befand). Wenn sich der Boden als nicht hinreichend tragfest erweist (z.B. wegen Torf), müssen Sie die Gründung aufwändiger ausführen. Wenn das Wasser zu hoch steht, benötigen Sie eine „weiße Wanne“, also einen Keller aus Wasserundurchlässigkeitsbeton. Sie ahnen es sicher schon: Beides ist kostspielig, mehrere zehntausend Euro müssen Sie einplanen. Kompliziert kann auch die Wasserhaltung während der Bauphase werden. Sie benötigen eine Genehmigung und müssen dafür zahlen, wenn Sie Wasser aus der Baugrube abpumpen und einleiten wollen. Auch hier: Planen Sie mehrere Tausend Euro dafür ein. Hinsichtlich der Topographie sollten Sie auf einen ebenen Baugrund achten. Hanglagen zu bebauen, ist mit erheblichen Mehrkosten verbunden.
- Ebenso wichtig ist die Überprüfung des für das Grundstück geltenden Bebauungsplans. In den genannten Stadtteilen im Hamburger Norden gilt überall ein entsprechendes Planrecht. Erläuterungen zum Bebauungsplan finden sich in unserem Immobilien-Lexikon. Bestimmen Sie auf Basis des Bebauungsplans unbedingt vorab das Baufenster und die maximal errichtbare Geschossfläche und Gebäudehöhe. Bei Unklarheiten kann Ihnen ein Architekt helfen (oder wir natürlich).
- Kalkulieren Sie frühzeitig die Kosten, um das Grundstück für einen Neubau herzurichten. Zu diesen Kosten zählen:
- Behördliche Genehmigungen und Kampfmitteluntersuchung
- Kappung der Hausanschlüsse und Abriss des Altbestands
- Entsorgung von Altlasten wie Öltank und Polysterol-Dämmung (seit 1.1.2019 Sondermüll!)
- Sanierung im Fall von Asbest
- Fällen von Bäumen (Genehming erforderlich, siehe den Beitrag Fällgenehmigung in unserem Immobilien-Lexikon)
- Rodung von Büschen und weiterem Bewuchs auf dem Grundstück
- Aufschieben und Sichern des Mutterboden
- Herstellung von Bauwasser- und Baustromanschluss
- Herstellung Gehwegüberfahrt und Sicherung von Bäumen/Wurzeln
- Planen Sie die Höhe der Kaufnebenkosten. Typischerweise sind dies Kosten für Makler, Notar und Grundbuchamt. Die Höhe beträgt in Hamburg ca. 10% des Kaufpreises des Grundstücks.
- Wenn Sie mit dem Verkäufer verhandeln, finden Sie Regeln für den Fall, dass auf dem Grundstück nach Übertragung unbekannte Mängel auftauchen. Das erspart beiden Seiten juristische Auseinandersetzungen für diesen Fall.
- Und zuletzt: Wenn es möglich ist, lassen Sie sich Zeit. Es ist unwahrscheinlich, dass das erste verfügbare Grundstück gleich das beste ist. Machen Sie keine Abstriche bei der Lage, denn dies könnten Sie langfristig bereuen. Kalkulieren Sie die Kosten vollständig und planen Sie noch einen Puffer ein. So gut wie jeder Käufer findet auf seinem neuen Grund und Boden irgendeine unliebsame Überraschung. Im schlimmsten Fall eine historische Ausgrabungsstätte… 😉
Nur hoffen wir sehr, dass wir Sie beim Kauf Ihres Grundstücks nicht entmutigt haben. Aber wir möchten über alle wesentlichen Fragen beim Immobilienkauf in den Hamburger Orts- bzw. Stadtteilen Klein-Borstel, Wellingsbüttel, Fuhlsbüttel, Alsterdorf und Ohlsdorf informieren.