Der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung stellt für die meisten Menschen das größte Vermögensgeschäft ihres Lebens dar. Der Immobilienkauf ist mit Risiken verbunden. Wer Pech hat, kann sich wirtschaftlich ruinieren. Doch viele Fehler beim Kauf von privaten Wohnimmobilien lassen sich vermeiden. Wir sagen Ihnen, worauf Sie als Käufer achten sollten. Übrigens: Ein aufrichtiger und guter Makler steht natürlich auch für der Käuferseite eines Immobiliengeschäfts mit Rat und Tat zur Seite und wird seine Kunden vor diesen Fehlern bewahren.
1) Budgetplanung ohne Kaufnebenkosten
Das Budget für den Kauf einer Wohnimmobilie umfasst stets auch die Kaufnebenkosten. Dies sind im Wesentlichen:
- Grunderwerbsteuer
- Notar- und Gerichtskosten
- ggfs. Maklercourtage
Die Grunderwerbsteuer sollte nicht mit der viel diskutierten Grundsteuer verwechselt werden. Die Grunderwerbsteuer fällt einmalig beim Erwerb einer Immobilie an. Ihre Höhe variiert in den Bundesländern. In Hamburg beträgt die Steuer aktuell 5,5% und in Schleswig-Holstein 6,5% des beurkundeten Kaufpreises. Wie Sie die Höhe der Grundsteuer ganz legal reduzieren können, verrät Ihnen unser Ratgeber. Der Kaufvertrag muss beim Notar geschlossen und im Grundbuch eingetragen werden. Die Kosten dafür hängen ebenfalls vom Kaufpreis der Immobilie ab, meist in etwa in Höhe von 1,5% . Wird auch eine Grundschuld für einen Kredit beantragt, steigt der Wert auf ca. 2%. Beachten Sie ferner die Kosten für die Maklercourtage, sofern eine solche Provision zu zahlen ist. In Summe betragen die Kaufnebenkosten im Bestfall rund sieben Prozent, können jedoch auch auf bis zu 15% steigen.
Weitere Kosten können im Rahmen der Finanzierung entstehen zum Beispiel durch eine Vorfälligkeitsentschädigung für ein Alt-Darlehen, Bereitstellungszinsen oder Vermittlungsgebühren. Auch die Kosten für Leuchten, Möbel, Umzug und bei Bedarf eine neue Küche sollten Sie nicht vergessen. Werden diese Kosten nicht einkalkuliert, kann es zu unerwarteten Finanzierungslücken kommen. Daher ist es wichtig, alle Kostenfaktoren in die Budgetplanung einzubeziehen, um finanzielle Engpässe zu vermeiden und die Finanzierung sicherzustellen.
2) Fehlende langfristige Finanzperspektive
Eine solide Finanzplanung ist der Grundstein für einen erfolgreichen Immobilienkauf, jedoch darf diese nicht nur auf den Moment ausgerichtet sein. Viele Käufer kalkulieren nur die aktuellen finanziellen Verhältnisse und vergessen, zukünftige Eventualitäten wie Jobverlust, Krankheit oder steigende Zinsbelastungen in Betracht zu ziehen. Besonders bei langfristigen Finanzierungen von Immobilien können solche Faktoren zu massiven Problemen führen. Eine zu knappe Kalkulation der monatlichen Raten oder das Vernachlässigen eines Sicherheitspuffers kann die finanzielle Stabilität des Haushalts gefährden. Es ist ratsam, die Finanzierung so zu planen, dass auch bei unvorhersehbaren Ereignissen noch genug finanzieller Spielraum bleibt. Ein längerer Planungshorizont und der Abschluss von entsprechenden Versicherungen, wie etwa einer Berufsunfähigkeitsversicherung, bieten zusätzlichen Schutz.
Risiken bei einer Anschlussfinanzierung und passende Lösungen beschreiben wir in einem eigenen Beitrag. Das trifft vor allem Käufer, die eine geringe Tilgung vereinbart haben.
3) Falsche Einschätzung der Lage
Immobilienprofis predigen es schon immer: Welche drei Kriterien bestimmen den Wert einer Immobilie? Erstens: Lage, zweitens: Lage, drittens: Lage. Dennoch neigen viele Käufer dazu, diese entweder zu überschätzen oder zu unterschätzen. Eine Immobilie in einer schlechten Lage kann langfristig hohe Wertverluste erleiden, selbst wenn das Gebäude selbst in einem guten Zustand ist.
Ein guter Richtwert für die Attraktivität einer Lage ist der Bodenrichtwert, der vom örtlichen Gutachterausschuss jedes Jahr oder jedes zweite Jahr neu festgestellt wird. Er kann in der Regel online aufgerufen werden. Bei der Beurteilung der Lage sollten unter anderem folgende Aspekte Berücksichtigung finden: Verkehrsanbindung, Nähe von Schulen und KiTas, Einkaufsmöglichkeiten, Lärmbelästigung (z.B. durch Straßen, Flughafen, Sportstätten), aktuelle und künftige Bebauung der Nachbarschaft, Begrünung der Umgebung, Zugang zu Freizeiteinrichtungen.
Es ist daher ratsam, den Bodenrichtwert und den städtebaulichen Entwicklungsplan der Region zu prüfen. Ein günstiges Angebot in einer unattraktiven Lage kann sich langfristig als schlechter Deal erweisen, während eine etwas teurere Immobilie in einer begehrten Lage oft die bessere Investition darstellt.
4) Offensichtliche Mängel nicht entdecken
Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie können auch offensichtliche Mängel übersehen werden, was im Nachhinein zu teuren Reparaturen führen kann. Zu häufig übersehenen Mängeln zählen feuchte Wände, Schimmelbefall, undichte Dächer oder veraltete Elektroinstallationen. Auch wenn der Verkäufer bei verschwiegenen, verborgenen Mängeln haftet, sind offensichtliche Schäden meist vom Käufer zu tragen. Ein Mangel, der bei einer gründlichen Besichtigung hätte entdeckt werden können, kann oftmals später nicht als Schadensfall reklamiert werden. Es ist daher ratsam, bei der Besichtigung einen Experten wie einen Architekten oder Baugutachter hinzuzuziehen. Dieser kann nicht nur bestehende Mängel aufdecken, sondern auch eine fundierte Einschätzung der zu erwartenden Sanierungskosten abgeben.
5) Unrealistische Renovierungskosten
Die Sanierungskosten einer Immobilie werden oft unterschätzt, besonders wenn es sich um ältere Gebäude handelt. Es reicht nicht, grobe Schätzungen zu nutzen, sondern es sollten fundierte Kostenvoranschläge eingeholt werden. Renovierungen können deutlich teurer werden als ursprünglich geplant, insbesondere wenn es zu unerwarteten Problemen kommt. Wer diese Kosten unterschätzt oder nicht ausreichend Puffer einplant, steht womöglich vor einer unvollendeten Baustelle oder muss Kompromisse bei der Ausführung eingehen. Käufer sollten also die Sanierung genau kalkulieren, eine Reserve von mindestens 20 % für unerwartete Kosten einplanen und, falls nötig, Fachleute für eine genauere Einschätzung hinzuziehen.
Für die Kernsanierung eines Einfamilienhauses sollten Sie je nach technischer Ausstattung 250.000 bis 400.000 Euro einplanen. Bei unerwarteten zusätzlichen Kosten oder sehr aufwändigen energetischen Optimierungen können die Kosten die Höhe eines Neubauvorhabens erreichen. Diese Abwägung sollten Sie rechtzeitig vorher vornehmen.
6) Keine Beratung durch Experten
Oft verzichten Käufer aus Kostengründen auf die Einbindung von Experten, was sich langfristig als Fehler erweisen kann. Ein Baugutachter kann bauliche Mängel aufdecken, die auf den ersten Blick nicht ersichtlich sind. Ein Architekt oder ein Energieberater helfen bei der Planung und Kostenkalkulation von Sanierungsarbeiten. Darüber hinaus sind ein unabhängiger Finanzierungsberater und ein Steuerberater wertvolle Ansprechpartner, um die Finanzierung optimal zu gestalten und mögliche steuerliche Vorteile oder Risiken zu erkennen. Dies gilt besonders bei vermieteten Immobilien oder wenn der Immobilienerwerb Teil der Altersvorsorge sein soll. Auch ein Fachanwalt im Bereich Erbrecht kann sinnvoll sein, insbesondere wenn die Immobilie später vererbt werden soll. Ohne Expertenrat können rechtliche, bauliche oder finanzielle Stolperfallen übersehen werden.
7) Falsche Einschätzung der Energiekosten
Energieeffizienz spielt beim Immobilienkauf eine wichtige Rolle. Eine falsche Einschätzung der Energiekosten kann zu unerwarteten finanziellen Belastungen führen. Besonders ältere Gebäude weisen häufig schlechte Energiewerte auf, die zu hohen Heizkosten führen. Käufer sollten den Energieausweis der Immobilie sorgfältig prüfen und die Effizienzklasse beachten. Auch eine Investition in energetische Sanierungen, wie den Austausch der Heizung oder eine bessere Dämmung, kann notwendig werden. Solche Maßnahmen sollten vorab kalkuliert werden, um das Budget nicht zu sprengen. Außerdem lohnt es sich, mögliche Zuschüsse oder Förderungen für energetische Sanierungen zu prüfen, die die finanzielle Belastung reduzieren können. Eine genaue Analyse der Energiekosten ist entscheidend, um langfristig Kosten zu sparen.
8) Rechtstreitigkeiten zu der Immobilie
Leider streiten Nachbarn in Deutschland häufiger, als einem lieb sein kann. Ein weiterer Fehler beim Kauf einer Wohnimmobilie ist, nicht nach solchen bestehenden Rechtstreitigkeiten zu fragen. Streitigkeiten mit Nachbarn, früheren Mietern oder der Gemeinde können zu langfristigen Problemen führen. Vor dem Kauf sollte daher geklärt werden, ob es aktuelle oder vergangene Rechtsstreitigkeiten gibt, die den Immobilienkauf belasten könnten. Andernfalls könnten hohe Kosten oder Einschränkungen auf den neuen Eigentümer zukommen. Auch gerichtliche Auseinandersetzungen bezüglich des Baurechts oder bestehender Baulasten sollten vollständig geklärt sein. Ein sauberer rechtlicher Zustand der Immobilie ist Grundvoraussetzung für einen reibungslosen Erwerb.
9) Übersehen rechtlicher Einschränkungen
Rechtliche Einschränkungen, die in Verzeichnissen wie dem Grundbuch (Dienstbarkeiten in Abteilung 2) oder dem Baulasten- und Altlastenverzeichnis eingetragen sind, können die Nutzung und Bebauung des Grundstücks erheblich beeinflussen. Baulasten, die die Pflicht zur Erschließung oder Mitnutzung durch Nachbarn beinhalten, können die zukünftigen Pläne des Käufers beeinträchtigen. Auch mögliche Altlasten, etwa durch frühere industrielle Nutzung oder Umweltbelastungen, können hohe Folgekosten verursachen. Käufer sollten den Verkäufer oder Makler darum bitten, diese Verzeichnisse prüfen zu lassen und mögliche Einschränkungen vorab zu klären. Es ist ratsam, vor Abschluss des Kaufvertrags auch Einblick in das Grundbuch zu nehmen, um potenzielle Nutzungseinschränkungen oder Belastungen rechtzeitig zu erkennen.
10) Zu sehr emotionale Entscheidung
Der Kauf einer Immobilie ist häufig eine emotionale Entscheidung, bei der die finanzielle Vernunft in den Hintergrund rückt. Es ist jedoch wichtig, die Immobilie nüchtern zu betrachten und den Kauf objektiv zu bewerten. Sich in eine Immobilie zu „verlieben“ kann dazu führen, dass man finanzielle Risiken übersieht oder sich für ein Objekt entscheidet, das langfristig nicht den eigenen Bedürfnissen entspricht. Käufer sollten sich bewusst machen, dass eine Immobilie vor allem eine Investition ist, die langfristig stabil und rentabel sein sollte. Es ist ratsam, vor dem Kauf einen „kühlen Kopf“ zu bewahren und Entscheidungen auf Grundlage von Fakten, wie der Bausubstanz, der Lage und der zukünftigen Entwicklungsperspektive zu treffen.
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