Der Verkauf von Häusern, Eigentumswohnungen und Grundstücken unterliegt in Hamburg – wie im Rest Deutschlands auch – der Notarpflicht. Um einen gültigen Kaufvertrag für eine Immobilie abzuschließen, müssen Verkäufer und Käufer bzw. entsprechend bevollmächtigte Vertreter vor dem Notar erscheinen und den Vertrag unterschreiben. Der Notar beurkundet daraufhin das Dokument. Ohne Zutun des Notars würde der Verkauf nicht rechtswirksam werden und das Grundbuchamt würde die Umschreibung der Immobilie versagen.
Die Notarpflicht für Grundstücksgeschäfte in Deutschland ist einer der großen Vorzüge des hiesigen Immobilienrechts. Denn diese Pflicht schafft Rechtssicherheit für Käufer und Verkäufer – und das ist gut so, geht es ja oft um das größte Vermögensgeschäft der Beteiligten in ihrem Leben. Es kann durchaus vorkommen, dass der Kauf oder Verkauf einer Immobilie für die Beteiligten der erste Besuch bei einem Notar ist. Entsprechend stellen sie sich eine Reihe von Fragen: Denn was passiert eigentlich beim Notar und wie geht es danach weiter?
Welche Informationen der Notar für den Kaufverkauf benötigt
Bevor der Kaufvertrag geschlossen und beurkundet wird, benötigt der Notar eine Reihe von Informationen zu den Beteiligten und der Immobilie:
- Namen, Anschrift und Geburtsdaten der Parteien
- Steuer-Identifikationsnummer der Beteiligten sowie deren Familienstand und Muttersprache
- Erklärung über Handeln im eigenen wirtschaftlichen Interesse sowie Güterstand Verkäufer
- Angaben über die gehandelte Immobilie sowie Kaufpreis und Mitwirkung Makler
- Hinweise zum Umgang mit etwaigen Grundbuch-Einträgen wie Wohnrechte, Nießbrauch, Grundschulden
- Erfordernis zur Bestellung von Grundschulden durch den Käufer
Auch der Termin der Übergabe wird in der Regel festgelegt. Den Entwurf des Kaufvertrags erhalten Verkäufer und Käufer idealerweise 1-2 Wochen vor dem Notartermin zur Ansicht. So können die Parteien den Vertrag in Ruhe prüfen. Obligatorisch ist eine Prüffrist von 2 Wochen beim Verkauf durch gewerbliche Anbieter wie einen Bauträger. Der Notar verlangt außerdem in der Regel vorab noch Kopien der Vorder- und Rückseite des Personalausweises der Beteiligten.
Beim Beurkundungstermin verliest der Notar den vollständigen Kaufvertrag. Verkäufer und Käufer haben dabei Gelegenheit, Fragen zu stellen. Dieses Angebot sollte man unbedingt wahrnehmen, damit alle Unklarheiten vor der Unterschrift ausgeräumt werden könne. Anschließend unterschreiben die Parteien. Der Notar fertigt die Urkunde aus und versendet sie an die Parteien.
Was passiert nach Beurkundung des Kaufvertrags für mein Haus
Im Kaufvertrag wird vereinbart, welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen, damit die Immobilie endgültig den Besitzer wechseln kann. Die Schritte laufen in Hamburg meistens in der folgenden Reihenfolge ab, wobei nicht jedes Mal alle Schritte Anwendung finden:
- Der Notar übersendet den Vertrag an die Grunderwerbsteuerstelle. Diese fertigt den Steuerbescheid aus und übermittelt ihn an den Zahlungspflichtigen (in Hamburg in der Regel die Kaufpartei). Sobald die Steuerschuld getilgt ist, meldet die Behörde dies wiederum an den Notar. Diese Erklärung nennt man „steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung“. Ohne diese Erklärung nimmt das Grundbuchamt die Umschreibung der Immobilie nicht vor.
- Der Notar beantragt beim Grundbuchamt die „Auflassungsvormerkung„. Durch diesen grundbuchlichen Sicherungseintrag wird der Käufer vor unliebsamen Überraschungen seitens des Verkäufers geschützt.
- Der Notar informiert die Liegenschaftsbehörde der Gemeinde über den Verkauf (Haus oder Grundstück). Die Gemeinde kann nun ein Vorkaufsrecht ausüben. Andernfalls erklärt sie ihren Verzichtet („Verzichtserklärung“) und der Verkauf kann wie geplant stattfinden.
- Falls die Kaufpartei den Immobilienerwerb durch ein grundschuldbesichertes Darlehen finanziert, wird diese Grundschuld unter Zustimmung der Veräußerer ins Grundbuch der Immobilie eingetragen.
- Sind die Schritte 2-4 erledigt, stellt der Notar in der Regel den Kaufpreis fällig. Wichtig: Bezahlen Sie niemals eigenmächtig ohne vorige Aufforderung durch den Notar. Muss durch den Kaufpreis noch eine Grundbuchlast abgelöst werden (zum Beispiel ein Nießbrauch oder eine Grundschuld), so wird der Kaufpreis entsprechend aufgeteilt.
- Die Empfänger des Kaufpreises bestätigen den Zahlungseingang gegenüber dem Notar. Im Falle einer Bank erstellt sie eine „Löschungsbewilligung“ für die alte Grundschuld. Im Falle eines Wohnrechts oder Nießbrauch wird die Löschungszustimmung typischerweise zuvor beim Notar erklärt.
- Anschließend übergibt der Verkäufer die Immobilie an die Käufer. Es wird ein Übergabeprotokoll erstellt, das der Notar typischerweise in Kopie erhält.
- Sind alle Voraussetzungen schließlich erfüllt, beantragt der Notar beim Grundbuchamt die „Auflassung“, also die Umschreibung des Eigentums vom Verkäufer auf die Käufer.
Es ist wahrlich kein einfacher Prozess, eine Immobilie ordnungsgemäß zu verkaufen. Der Notar kann jedoch an viele Punkten Hilfestellung leisten und gibt die erforderlichen Schritte zum richtigen Zeitpunkt vor. Daher sollten Sie den Notar durchaus mit Bedacht wählen, damit er sie bei diesem wichtigen Vermögensgeschäfts gut unterstützt. Seine Leistungen rechnet der Notar auf Basis der Gebührentabelle ab. Die Kosten können Sie – ebenso wie die Grundbuchgebühren – somit im Vorfeld bereits recht gut ausrechnen.
Sollten Sie uns als Ihren Makler für das Geschäft beauftragen, stehen wir Ihnen natürlich auch jederzeit und umfassend mit Rat und Tat zu Seite. So übernehmen wir die Kommunikation mit dem Notar, begleiten Sie beim Notartermin und kümmern und um die Übergabe. Rufen Sie uns bei Interesse gern an unter 040 / 8797 5446 oder schreiben Sie uns eine Nachricht.
In unserem Hamburger Immobilienlexikon finden Sie zahlreiche Begriffe erläutert, unter anderem:
- Auflassungsvormerkung
- Beurkundung
- Dienstbarkeit
- Grunderwerbsteuer
- Grundpfandrecht
- Grundschuld
- Kaufvertrag
- Löschungsbewilligung
- Nießbrauch
- Notargebühren
- Unbedenklichkeitsbescheinigung
- Vorkaufsrecht
Foto: francescoridolfi.com/istockphoto